昔日鼎好大厦

20年前，坊间传闻，从人民大学毕业的刘强东曾经在鼎好大厦四层租下约平方米的铺面，店名为“京东多媒体”、主要销售光驱和光碟，他很快便把精力投向电子商务，开始做京东线上商城。

鼎好大厦一度领先于时代，成为中关村初代创业者的集散地，但直到年启动改造之前，一直停留在“电子大卖场”的1.0版本。

年，外资财团以1.4亿美元的总价收购了鼎好大厦。这笔北京迄今为止体量最大的商业地产收购案之一，被外界普遍评价为“相当划算”。作为中关村区域“商改办”的典型样本和北京城市更新中体量最大的项目之一，鼎好大厦正在被“推倒重来”。

日前，鼎好大厦业主方北京鼎固鼎好实业有限公司对6氪表示，继A座写字楼在年10月末推入市场后，鼎好大厦目前正在进行B座改造前期手续的报批和拆除工作，预计其写字楼部分将在年中整体推向市场。此外，鼎好A、B座一层及地下一、二层将被改造为商业板块，或将在年营业运营。

腾笼换鸟

年，瑞士合众集团联合华旭控股、啟城投资与颢腾投资，完成对鼎好大厦的收购。随后鼎好电子大厦正式关停。风靡近20年，一度被诸多创业者视为淘金场的中关村电子卖场终究挥手说了再见。

同期，针对鼎好大厦主体建筑的改造也正式开始。

鼎好项目方对6氪表示，由于项目对现金流有明确要求。因此改造采用了A、B座分开改造的形式，确保改造过程中项目剩余一座能有持续不断的租金流入。比如，A座改造时期，B座原有租户如创新工场、爱奇艺等，以及部分底商如麦当劳、星巴克等均在持续营业。而在B座进行改造时，A座已经入市一年有余，创新工场则由B座搬至改造后的A座。

无论业主方还是为其提供租赁代理服务的世邦魏理仕，均对6氪表示，如创新工场一样改造后仍旧续租的情况并不常见。“这类升级改造本质上还是为了产业升级和腾笼换鸟。原有租户的承付能力和是否符合该区域现有产业特点，都是限制因素。”世邦魏理仕华北区顾问及交易服务业主租赁部负责人王一茜说。

也因鼎好大厦改造后作为甲级写字楼出租，原有租户更新迭代，反而使得大厦在很大程度上躲过了教育行业危机带来的租户搬迁。

改造后的外立面

“中关村原本的空置率是非常低的，在线教育行业收缩确实造成了空置率的提高，这类空置大部分是乙级写字楼，带有一定的遗留装修，符合一些成长类和初创类科技企业的选址标准。”北京鼎固鼎好实业有限公司副总经理于红对6氪表示，而鼎好大厦在改造后则已经成为甲级写字楼。

外资接手前，鼎好大厦曾在年尝试过升级改造：将6层以上的精品格子间加上隔断，改作办公楼。年，基金和前业主方开始谈收购，才逐渐清退大厦A座6层以下的卖场租户，直至年初交易完成，多户租户的清退也基本完成。于红坦言，因为鼎好大厦A座没有散售，且大部分租户在年2月合同到期，因此租户清退相对顺利。

而鼎好大厦B座则部分散售，有多户小业主。根据此前媒体报道，他们中的不少人都在鼎好待了十多年，见证了中关村多年来的变迁。换句话说，如果当年刘强东没有转型电商，而是花上一笔钱买下一个柜台，便没有今天的京东。

如此数量庞大的小业主，在中关村区域的改造中，仅次于中关村e世界。据6氪此前了解，无论办公楼大宗交易还是更为广义的城市更新项目中，针对散户小业主的回购都是难点。

“关于小业主的问题，我们成立了专门的团队，去谈回购回租，现在基本已经回购完毕，剩下大概一二十户。我们的原则就是与小业主共同发展，让小业主能够得到相应的投资回报，我们的大厦改造也能正常进行。”于红表示，其与小业主的回租年限一般在10年以上。

目前，改造后的鼎好A座单个租户的租赁面积有较大幅度的提高。以创新工场为例，其原本租赁面积仅有平方米，搬入改造后的大厦后租赁面积已经翻倍。王一茜表示，中关村商务区科技类公司居多，这类公司更期望承租大平面作为办公场所。“他们倾向于更高效工作，因此同等面积下，优先租赁一层而不是两层。”她说。

商改办

鼎好大厦虽然已经作为写字楼出租多年，但实际之前的业主方并未对大厦格局进行过根本性的改造。因此自年开始的新一轮改造，仍旧可以看作中关村区域商改办的典型样本。

事实上，北京商改办的实践可以追溯到年以前，从东长安街到望京，再到三里屯、十里堡，均有此类项目入市。仲量联行此前发布的报告显示，至年间，大型办公楼项目入市后，一年内的入驻率能够达到70%，而不少零售物业则在风云变幻中逐渐褪色，针对传统百货商场的商改办项目也逐渐风靡。

正如鼎好大厦此前是电子大卖场，这类卖场内部是按照商业逻辑来设计，建筑的核心筒（建筑受力结构的核心部分）都在外围，而办公楼的受力结构普遍在建筑中心。鼎好大厦A座外围的核心筒对玻璃幕墙有遮挡，导致中间采光较差。

“我们的目的是将鼎好打造成为甲级写字楼的品质，其中一个设计手法就是在结构上打造出一个50米通高的采光中庭，达到玻璃幕墙和内部双面采光的效果。”其表示，采光和进深对项目品质影响极大。经历过改造，鼎好大厦A座已经成为中关村西区唯一拿到WELL和LEED双认证的写字楼项目。

改造后的中庭

而B座径深虽然相对合理，但为了进一步照顾采光及与A座做统筹，项目方也在B座做出两个小中庭。“将来A、B座要做连通，它（B座）的核心筒是在中央，比较符合写字楼形态，所以我们只会在南侧做两个小中庭，与A座进行风格统一。”

采光和径深，是大多数商改办项目方都会遇到的问题，但经过多年的实践，其难点已不在技术层面。据6氪此前了解，对于项目方来说，拆除中庭实际上会使得可租赁面积减少，影响业主方的现金流入。北京有商改办项目，掏空的中庭面积甚至达到其总面积的五分之一，项目方算利润账较为困难。

压力之下，不少项目方开始想到“补面积”，例如外立面的阳台、未被使用的顶层等等，但这类增补在报批层面却未必都能够通过。于红提及，改造项目增补面积的问题必须在改造之初就